Beim Besuch von haustec.de beim Bauimpulse Podcast von Achim Maisenbacher sprachen wir mit dem SBZ Monteur-Chefredakteur und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Elmar Held über die Herausforderungen bei Vor-Ort-Terminen auf der Baustelle. Als Profi, der beide Seiten kennt, gab Elmar Held wertvolle Tipps im Umgang mit dem Gutachter vor Ort sowie für die Vorbereitung auf den Termin. Hier fassen wir die Erkenntnisse aus 40 Minuten Gespräch zusammen, den ganzen Podcast hören Sie unter Bauimpulse, Folge: Wie reagieren, wenn der Sachverständige kommt.
Sachverständige auf der Baustelle
Der Bausachverständige beantwortet die Fragen, die vom Richter oder den Parteien formuliert werden und wird hierfür nur die relevanten Punkte vor Ort betrachten. Er oder sie hat eine Liste mit Beweisfragen, die er durcharbeitet und wird dabei alle für die Beantwortung der Beweisfragen relevanten Aspekte berücksichtigen. Der Sachverständige agiert gewissermaßen als das Auge des Richters. Ein wichtiger Punkt ist, Bauteilöffnungen so weit wie möglich zu vermeiden. Wenn es jedoch notwendig wird, muss im Voraus geklärt werden, wer die Öffnung vornimmt und wie das Bauteil anschließend wieder verschlossen wird. Eine gute Baudokumentation kann dabei helfen, den Zustand vor und nach der Öffnung zu dokumentieren und eventuelle Behauptungen zu widerlegen.
Wichtig bei einem gerichtlichen veranlassten Vor-Ort-Termin ist, dass beide (Streit-)Parteien eingeladen und anwesend sind. Wenn ein Handwerker nicht zugelassen wird, kann der Ortstermin abgesagt werden, da die Beweissicherung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Anwälte sind ebenfalls oft an Ortsterminen beteiligt, aber ihre Teilnahme ist nicht zwingend notwendig.
Bild: Held
Wie man sich vorbereitet
Am wichtigsten ist, ausgeruht, pünktlich und ohne Zeitdruck zum Termin zu kommen. Die Teilnehmer sollten versuchen, keine emotionalen Belastungen mitzubringen, sondern möglichst gelassen und ruhig aufzutreten. Das ist zwar nicht immer einfach, wenn schon lange und hartnäckig gestritten wurde, trägt aber zu einem guten Gelingen unbedingt bei.
Während des Ortstermins sollte man keine neuen Argumente oder Regelwerksänderungen ansprechen, sondern auf das Gutachten warten, um die Fakten zu klären. Falls einer Partei nach dem Ortstermin noch etwas Relevantes einfällt, kann dies über das Gericht eingereicht werden.
Was im Vorfeld passiert
Grundidee ist, dass ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger das Auge und Ohr des Richters ist. In den meisten Fällen handelt es sich um Richterinnen und Richter, die oft Baurechtsthemen bearbeiten.
Bei einem anberaumten Vor-Ort-Termin haben in der Regel beide Parteien die Möglichkeit, Themen einzugeben. Meistens sind es jedoch die Kläger, die Fragen vorbereiten und an den Richter weitergeben. Je nachdem, in welchem Stadium sich Beweisführung und Verfahren befinden, übernimmt der Richter die Fragen. Ziel ist für ihn, später anhand der Fragen und Antworten Recht sprechen zu können.
Der Sachverständige schaut sich im Vorfeld die Beweisfragen an, bereitet sich vor und legt fest, welche Punkte im Gebäude er in welcher Abfolge sehen möchte. Dann erfolgt die Begehung, wobei nur die relevanten Stellen betrachtet werden. Das kann zum Beispiel im Keller die Wärmepumpe plus Trinkwassererwärmung sein, dann im Erdgeschoss die Fußbodenheizung und im Dachgeschoss vielleicht noch das Bad, das der Handwerker ebenfalls errichtet hat.
problematische Bauteilöffnungen
Sachverständige sind laut Elmar Held eher keine Freunde der Bauteilöffnung, denn hinterher muss der Zustand wie vor der Öffnung wiederhergestellt werden, und das ist nicht immer einfach. Also wird der Sachverständige immer im Vorfeld darauf hinweisen, wenn eine Bauteilöffnung ansteht. Wer diese dann vornimmt, spielt nur eine untergeordnete Rolle - es kann sowohl der Bauherr selbst sein als auch der verantwortliche Handwerker. Vorher muss auf jeden Fall geklärt werden, wie der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.
Die Rolle einer Baudokumentation
Eine Dokumentation aus der Bauzeit wird vom Sachverständigen grundsätzlich berücksichtigt werden. Geht es z.B. um Verlegeabstände einer Fußbodenheizung, so können Fotos, die plausibel zum jeweils untersuchten Ort passen, belegen, dass vorgesehene Abstände eingehalten wurden. Der Gutachter wird die Situation ggf. mit einer Thermografie verifizieren, auf eine Bauteilöffnung aber verzichten können.
Wer beim Vor-Ort-Termin anwesend ist
Beim Vor-Ort-Termin sind neben dem Sachverständigen immer beide Parteien anwesend. Beide Parteien müssen geladen werden und haben das Recht, sich an diesem Termin z.B. auf der Baustelle zu bewegen. Verweigert der Bauherr dem Auftragnehmer den Zugang, so kann der Ortstermin nicht durchgeführt werden, da sich der Sachverständige sonst dem Vorwurf „Besorgnis der Befangenheit“ ausgesetzt sehen kann. Ausnahme wäre, wenn eine Partei auf die Teilnahme verzichtet.
Als Handwerker sollte man damit rechnen, dass die Gegenseite einen Anwalt mit zum Ortstermin bringt. Das ist durchaus üblich, und auch wenn die Rechtsbeistände zumeist sachlich nichts beitragen, kann ihr Beisein sinnvoll sein, z.B. dann, wenn die Gräben zwischen den streitenden Parteien so tief sind, dass ein Gespräch nur schwer mehr möglich ist.
Regelwerk, Normen, Richtlinien
Die Regelwerke im Hintergrund, auf die sich der Sachverständige beruft, sind zum einen Normen und Richtlinien, zum anderen aber auch die Herstellervorgaben, die einzuhalten ebenso wichtig sind. Aus diesen Vorgaben - Norm und Hersteller - ergeben sich dann die allgemein anerkannten Regeln der Technik, die beide Parteien zu beachten haben.
Wie es weiter geht?
In seltenen, sehr eindeutigen Fällen kommt es vor, dass sich der Sachverständige schon vor Ort äußert, in der Regel aber werden die Ergebnisse des Gutachtens erst schriftlich an den Richter übermittelt. Der Richter versendet das fertige Gutachten dann an alle Parteien, d.h. alle Rechtsanwälte, Kläger und Beklagte bekommen dieses Gutachten zu lesen und können sich dann dazu äußern.
Es besteht nach Sichtung des Gutachtens noch die Möglichkeit, den Sachverständigen zu einer Aussage vor Gericht vorzuladen. Allerdings passiert das eher selten. Fragen werden dann in der Regel nur von den Richtern und Anwälten gestellt.
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